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Como resolver o problema da falta de casas? O que funciona e o que não funciona
À medida que o espaço habitacional escasseia e os preços sobem, sucedem-se os apelos à intervenção do Estado. Mas que medidas fazem verdadeiramente a diferença? Aqui ficam sete exemplos, de Basileia a Singapura.
A Comissão Europeia respondeu comprometendo-se a elaborar um plano para a criação de espaços de habitação a preços acessíveis e nomeou mesmo um Comissário Europeu para a Habitação.
Em maior escala, esta iniciativa reflete o que a cidade de Zurique tem vivido a nível local. No ano passado, o centro económico da Suíça já tinha nomeado um "delegado para a habitação" para enfrentar a crise numa cidade onde apenas 0,7% de todos os apartamentos estão atualmente vagos.
Estes exemplos mostram que os decisores políticos estão conscientes do problema, mas será que têm uma solução? De facto, nem todas as intervenções no mercado da habitação foram bem sucedidas. Eis sete exemplos e as lições que se podem retirar.
Basileia - riscos e efeitos secundários do controlo das rendas
Keystone
Na cidade de Basileia, uma comissão de proteção da habitação determina os preços das rendas após renovações, ampliações ou novas construções de substituição, um sistema que a população local aprovou num referendo em 2021.
Este controlo governamental destina-se a impedir que as rendas subam em flecha após as obras de renovação. No entanto, tem havido alguns efeitos secundários, uma vez que os rendimentos esperados mais baixos parecem ter dissuadido os investidores.
Uma análise da empresa de consultoria Wuest Partner mostra que os pedidos de novos edifícios e ampliações diminuíram significativamente desde o referendo, ao contrário da tendência geral em cidades suíças comparáveis.
Não é de admirar que os limites de renda desencorajem as pessoas a renovar ou converter as suas casas, um padrão também observado em Paris e Berlim.
Em Berlim, o limite de rendas empurrou muitos apartamentos arrendados para o mercado, antes de o Tribunal Constitucional Federal ter declarado inválida a regulamentação. Em Paris, surgiu um mercado negro de apartamentos alugados de forma não oficial.
Barcelona - casas misteriosamente vazias no sul da Europa
Este controlo governamental destina-se a impedir que as rendas subam em flecha após as obras de renovação. No entanto, tem havido alguns efeitos secundários, uma vez que os rendimentos esperados mais baixos parecem ter dissuadido os investidores.
Uma análise da empresa de consultoria Wuest Partner mostra que os pedidos de novos edifícios e ampliações diminuíram significativamente desde o referendo, ao contrário da tendência geral em cidades suíças comparáveis.
Não é de admirar que os limites de renda desencorajem as pessoas a renovar ou converter as suas casas, um padrão também observado em Paris e Berlim.
Em Berlim, o limite de rendas empurrou muitos apartamentos arrendados para o mercado, antes de o Tribunal Constitucional Federal ter declarado inválida a regulamentação. Em Paris, surgiu um mercado negro de apartamentos alugados de forma não oficial.
Barcelona - casas misteriosamente vazias no sul da Europa
Em locais turísticos como Barcelona, continua a haver discussões acaloradas sobre o impacto dos apartamentos de férias nas rendas. O que muitas vezes não é tido em conta é o facto de um número muito maior de apartamentos ficar simplesmente vago.
A plataforma de aluguer de férias Airbnb, muito criticada, também lamenta este facto e cita números do instituto de estatística espanhol que mostram que "o número de apartamentos vagos em Barcelona é quase oito vezes superior ao número de apartamentos de férias".
Este fenómeno não é exclusivo de Barcelona. Lisboa, Paris e Atenas também têm muito mais apartamentos vagos do que arrendados a turistas.
Os motivos são vários. Alguns proprietários não têm dinheiro para renovar as casas, enquanto outros são co-proprietários de casas herdadas e ainda não chegaram a acordo sobre a forma de as dividir ou utilizar.
Mas a regulamentação também desempenha um papel fundamental. Um artigo do jornal alemão Handelsblatt cita Juan Velayos, professor na IE Business School de Madrid. Na sua opinião, a razão para as casas vagas em Barcelona reside na nova lei da habitação, que concede aos inquilinos o direito a contratos de arrendamento com uma duração mínima de cinco anos.
"Os proprietários cujos filhos precisam do apartamento quando começarem a frequentar a universidade, daqui a três anos, dificilmente o arrendarão entretanto, o que é absurdo", diz Velayos.Viena - o segredo da cidade modelo da Europa
Este fenómeno não é exclusivo de Barcelona. Lisboa, Paris e Atenas também têm muito mais apartamentos vagos do que arrendados a turistas.
Os motivos são vários. Alguns proprietários não têm dinheiro para renovar as casas, enquanto outros são co-proprietários de casas herdadas e ainda não chegaram a acordo sobre a forma de as dividir ou utilizar.
Mas a regulamentação também desempenha um papel fundamental. Um artigo do jornal alemão Handelsblatt cita Juan Velayos, professor na IE Business School de Madrid. Na sua opinião, a razão para as casas vagas em Barcelona reside na nova lei da habitação, que concede aos inquilinos o direito a contratos de arrendamento com uma duração mínima de cinco anos.
"Os proprietários cujos filhos precisam do apartamento quando começarem a frequentar a universidade, daqui a três anos, dificilmente o arrendarão entretanto, o que é absurdo", diz Velayos.Viena - o segredo da cidade modelo da Europa
De acordo com um relatório 2024 da empresa de consultoria Deloitte, as rendas médias em Viena são apenas um terço das de Londres, Paris e Dublin, o que reforça a reputação da capital austríaca como o prodígio da política de habitação da Europa.
APA
A principal razão para a posição única de Viena é a habitação pública e subsidiada pelo Estado. Mais de metade da população da cidade vive em habitações municipais ou cooperativas, ou seja, fora do mercado livre.
Esta realidade foi possível graças a uma política fundiária a longo prazo. Com o fim da monarquia dos Habsburgos, em 1918, muitas propriedades imperiais foram entregues à República e algumas à cidade de Viena.
Ao contrário de muitos outros municípios, Viena não privatizou os seus terrenos. De facto, foi precisamente o contrário que aconteceu. A cidade aumentou sistematicamente as suas propriedades através de direitos de preferência e de um fundo fundiário criado na década de 1980.
Dito isto, o modelo de Viena não está isento de falhas. Os cerca de 40% de apartamentos no mercado privado estão a sofrer uma espiral de preços como a que se verifica noutras cidades europeias.Singapura - casa própria é a norma
Esta realidade foi possível graças a uma política fundiária a longo prazo. Com o fim da monarquia dos Habsburgos, em 1918, muitas propriedades imperiais foram entregues à República e algumas à cidade de Viena.
Ao contrário de muitos outros municípios, Viena não privatizou os seus terrenos. De facto, foi precisamente o contrário que aconteceu. A cidade aumentou sistematicamente as suas propriedades através de direitos de preferência e de um fundo fundiário criado na década de 1980.
AFP
O mercado imobiliário de Singapura é uma exceção a nível mundial. Mais de 70% das casas são condomínios construídos pelo governo e desenvolvidos no âmbito do programa de habitação da cidade-estado do Sudeste Asiático. Os números oficiais indicam que mais de 80% da população vive nestes apartamentos.
Na prática, trata-se de uma nacionalização quase total da habitação, que é administrada pelo Housing & Development Board. Esta abordagem foi possível graças às aquisições maciças de terras pelo Estado a partir da década de 1960, que também registaram expropriações e compras muito abaixo do valor de mercado.
O Estado mantém um controlo indefinido sobre os terrenos de Singapura, o que tecnicamente significa que os apartamentos não são vendidos, mas arrendados aos residentes por um período de 99 anos.
O aumento do mercado de revenda destes apartamentos também foi alvo de críticas. Nos bairros centrais privilegiados, os preços subiram em flecha, o que os torna inacessíveis para a geração mais jovem.Tóquio - densificação e desregulação
Na prática, trata-se de uma nacionalização quase total da habitação, que é administrada pelo Housing & Development Board. Esta abordagem foi possível graças às aquisições maciças de terras pelo Estado a partir da década de 1960, que também registaram expropriações e compras muito abaixo do valor de mercado.
Os críticos acusam o Governo de Singapura de alterar as políticas de habitação para servir a sua agenda pró-família. Os casais casados, por exemplo, têm prioridade no processo de candidatura à habitação.
O aumento do mercado de revenda destes apartamentos também foi alvo de críticas. Nos bairros centrais privilegiados, os preços subiram em flecha, o que os torna inacessíveis para a geração mais jovem.Tóquio - densificação e desregulação
Keystone
Desde a década de 1960, Tóquio tem seguido uma política de desenvolvimento de alta densidade para satisfazer a procura de habitação. Os regulamentos de construção foram flexibilizados várias vezes e foram estabelecidas novas alturas máximas de construção.
A lei de 2002 sobre a facilitação da reconstrução de condomínios é considerada uma medida regulamentar significativa. Reduz a quota mínima de proprietários necessária para aprovar a demolição e a reconstrução e permite uma maior densidade nas construções de substituição.
A lei de 2002 sobre a facilitação da reconstrução de condomínios é considerada uma medida regulamentar significativa. Reduz a quota mínima de proprietários necessária para aprovar a demolição e a reconstrução e permite uma maior densidade nas construções de substituição.
Em comparação com outros países, os edifícios em Tóquio têm uma vida útil relativamente curta. Um estudo publicado no início deste ano pela empresa imobiliária Housing Japan concluiu que os edifícios reforçados com aço duram, em média, 47 anos, enquanto as estruturas de madeira duram cerca de 21 anos.
Devido à densificação, Tóquio tem sido capaz de absorver um crescimento maciço nas últimas décadas, principalmente através do mercado privado. A habitação social e sem fins lucrativos continua a ser escassa e os preços dos imóveis, bem como das rendas em locais privilegiados, dispararam recentemente. .
Munique - conjunto de ferramentas para captar mais-valias imobiliárias
Devido à densificação, Tóquio tem sido capaz de absorver um crescimento maciço nas últimas décadas, principalmente através do mercado privado. A habitação social e sem fins lucrativos continua a ser escassa e os preços dos imóveis, bem como das rendas em locais privilegiados, dispararam recentemente. .
Munique - conjunto de ferramentas para captar mais-valias imobiliárias
Keystone
A zonagem e a sobre-zonagem de terrenos geram ganhos de valor significativos. Em muitos países, há muito que é prática comum reclamar uma parte desses ganhos para financiar infraestruturas essenciais, como escolas.
A captura do valor do solo é frequentemente combinada com quotas para habitação social. Na Suíça, a cidade de Berna tem uma regra deste género em vigor. Nos Estados Unidos, cidades como Nova Iorque, Boston e Washington D.C. aplicam políticas semelhantes, conhecidas como "inclusionary zoning" e "inclusionary housing".
Uma abordagem interessante vem da cidade alemã de Munique, que enfrenta uma grave crise de habitação. Em 2021, alargou o seu programa de utilização socialmente justa do solo e tornou-o mais flexível com um sistema modular que dá aos investidores várias opções.
Vancouver - Canadá e a proibição de compra tardia
A captura do valor do solo é frequentemente combinada com quotas para habitação social. Na Suíça, a cidade de Berna tem uma regra deste género em vigor. Nos Estados Unidos, cidades como Nova Iorque, Boston e Washington D.C. aplicam políticas semelhantes, conhecidas como "inclusionary zoning" e "inclusionary housing".
Uma abordagem interessante vem da cidade alemã de Munique, que enfrenta uma grave crise de habitação. Em 2021, alargou o seu programa de utilização socialmente justa do solo e tornou-o mais flexível com um sistema modular que dá aos investidores várias opções.
Vancouver - Canadá e a proibição de compra tardia
EPA
Durante anos, Vancouver, no Canadá, assistiu a um fluxo crescente de capital estrangeiro no seu mercado imobiliário. Os investidores da China e do Médio Oriente, em especial, adquiriram propriedades localizadas no centro da cidade, muitas vezes apenas como investimento. Muitos destes apartamentos ficaram vazios, enquanto a habitação própria se tornava cada vez mais inacessível para a classe média.
Há cerca de dez anos, as vozes críticas tornaram-se demasiado altas para que Vancouver as ignorasse. Em 2016, a cidade introduziu um imposto sobre compradores estrangeiros de casas e, mais tarde, acrescentou um imposto sobre casas vazias.
E em 2023, o governo federal respondeu implementando uma "proibição de compradores estrangeiros" para todo o país, embora com algumas exceções.
A Suíça introduziu uma proibição de compra semelhante em 1985, conhecida como Lex Koller, que serve de exemplo como tais medidas podem funcionar. Embora a falta de habitação continue a ser um grande problema nos centros das cidades, em comparação com locais como Londres, onde bairros como Kensington têm muitos apartamentos vazios, Zurique e Genebra têm poucas casas vazias.
Quais são as lições aprendidas?
Os preços da habitação não podem ser controlados de forma sustentável através da introdução de limites máximos para as rendas e da proteção contra os despejos no setor privado.
Ou surgem lacunas, ou o capital é redirecionado para setores mais lucrativos, o que atrasa a construção e desencadeia uma nova crise imobiliária.
Se os responsáveis políticos impõem limitações ao setor privado, têm de intervir e tomar a seu cargo a construção de habitação. Mas isso exige terrenos, algo que muitas grandes cidades simplesmente não têm.
Num sistema de Estado de direito, o progresso real só é possível em combinação com uma política fundiária de capital intensivo prosseguida ao longo de décadas.
Em alternativa, o governo poderia facilitar a construção de casas e permitir uma maior densidade habitacional, o que impulsionaria os novos empreendimentos e os de substituição. Isto não só provoca conflitos de planeamento urbano, como também levanta questões de distribuição.
Uma prática comum a nível mundial consiste em canalizar parte do valor acrescentado para o público, exigindo às cidades que uma parte dos novos apartamentos seja reservada para habitação social em empreendimentos de maior densidade.
Um aspeto negativo desta política é o aparecimento de mercados paralelos que não afetam os preços uns dos outros. Se o setor público ficar com uma parte demasiado grande do valor, pode abrandar a construção privada. É fundamental um consenso entre os responsáveis políticos e o setor da construção.
As proibições de compra para investidores estrangeiros sem autorização de residência são uma forma eficaz e muito popular de impedir casas vazias em locais internacionalmente procurados.
E em 2023, o governo federal respondeu implementando uma "proibição de compradores estrangeiros" para todo o país, embora com algumas exceções.
A Suíça introduziu uma proibição de compra semelhante em 1985, conhecida como Lex Koller, que serve de exemplo como tais medidas podem funcionar. Embora a falta de habitação continue a ser um grande problema nos centros das cidades, em comparação com locais como Londres, onde bairros como Kensington têm muitos apartamentos vazios, Zurique e Genebra têm poucas casas vazias.
Quais são as lições aprendidas?
Os preços da habitação não podem ser controlados de forma sustentável através da introdução de limites máximos para as rendas e da proteção contra os despejos no setor privado.
Ou surgem lacunas, ou o capital é redirecionado para setores mais lucrativos, o que atrasa a construção e desencadeia uma nova crise imobiliária.
Se os responsáveis políticos impõem limitações ao setor privado, têm de intervir e tomar a seu cargo a construção de habitação. Mas isso exige terrenos, algo que muitas grandes cidades simplesmente não têm.
Num sistema de Estado de direito, o progresso real só é possível em combinação com uma política fundiária de capital intensivo prosseguida ao longo de décadas.
Em alternativa, o governo poderia facilitar a construção de casas e permitir uma maior densidade habitacional, o que impulsionaria os novos empreendimentos e os de substituição. Isto não só provoca conflitos de planeamento urbano, como também levanta questões de distribuição.
Uma prática comum a nível mundial consiste em canalizar parte do valor acrescentado para o público, exigindo às cidades que uma parte dos novos apartamentos seja reservada para habitação social em empreendimentos de maior densidade.
Um aspeto negativo desta política é o aparecimento de mercados paralelos que não afetam os preços uns dos outros. Se o setor público ficar com uma parte demasiado grande do valor, pode abrandar a construção privada. É fundamental um consenso entre os responsáveis políticos e o setor da construção.
As proibições de compra para investidores estrangeiros sem autorização de residência são uma forma eficaz e muito popular de impedir casas vazias em locais internacionalmente procurados.
Marc Leutenegger / 8 dezembro 2025 08:00 GMT
Edição e Tradução / Joana Bénard da Costa
